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三四线楼市还有未来吗?

点击数:梯阵 时间2019-06-13 09:26

近日,湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,对该市的房地产项目降价行为提出“预警”,这份文件也被称为“止跌令”。

三四线楼市还有未来吗?

这当然是极其荒诞的反市场行为,为什么会有这种行为呢?很简单:为了托住房价。

我在今年一月即撰文《同志们,三四线城市楼市压力山大!》,呼吁大家快速抛售所有非自住的三四线房子,还有人不以为然,如今一切正在变为现实,而且一切只是刚刚开始。

先说我的结论:其一,三四线城市的房子的绝大多数区域(除了少数优质学位房)完全不值得投资,自住或者改善型居住请自便。其二,不要指望一二线城市的房价大跌,但是大涨的梦也可以醒醒了,决策者的武器库里起码还有一堆武器,随便拿出来一梭子,房价就老实了,别的不说,只要收紧信贷,提高利率,炒房客分分钟落荒而逃。

所以,我不是楼市唱空者,我也没说过一二线房价会大跌,至少在土地政策、税制没有大变化之前,一二线城市的房价是完全可以做到“稳”的。

01

三四线城市的楼市正在死撑

三四线楼市还有未来吗?

恩施发布“止跌令”很正常,每次楼市调控叠加经济周期的相对复杂阶段(你们应该懂我的意思)其实都是对三四线城市的一次掏空。

何为掏空?

人口快速流失。在人口高峰已过的情况下,很多一二线城市都在拼命储蓄“脂肪”(即人口),准备过冬(应对深度老龄化的到来),强势城市“抢人”,意味着三四线人口的快速流失,这是对经济发展、消费疲软的“补刀”,未来可想而知。华南某明星城市只要大学生落户,奖励1.5万,这就是赤裸裸的“抢人”,在这方面,三四线城市几乎没有还手之力。

消费加速流向大城市。开通了高铁、轻轨等即意味着三四线城市到省会城市只需要三四个小时,甚至更短的时间,比如恩施到武汉只需要四个多小时,这就意味着更多的三四线城市的消费会流向大城市,这意味着税收、工作机会的流失。

棚改计划收缩,楼市雪上加霜。4月16日,财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。媒体的标题是《今年全国棚改计划开工量减少51%》。没有了棚改资金的力撑,三四线楼市的动力衰减大半,再也不复往日勇猛,炒房资金如潮水般退去。

最可怕的是,在种种压力之下,相当一部分三四线城市一直在为如何补上财政缺口和如何招商引资而发愁,其实,根本无力为城市的长远未来筹划,就如一个过于焦虑赚钱营销的企业一样,一直在透支,从来不研发,更谈不上储蓄。

《21世纪经济报道》的新闻显示:

2018年恩施州GDP总量为871亿元,是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%,同样是省内最低水平。就区县经济而言,2018年,恩施市的政府债务余额为67.4亿元,在湖北省各县市中,规模仅次于武汉市瞎的黄陂区和江夏区。根据国盛证券的统计,2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

中原地产统计显示,2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;恩施土地出让金规模为45.34亿元,同比涨幅超过100%。

恩施正在靠卖地还债、发工资,这个时候如果房价下滑或者不涨了,对于利益各方而言是一场噩梦。所以,即使是冒天下之大不韪,房地产协会也要出面干预房价,发布“止跌令”。

这就是三四线城市的楼市现实。

02

科技发展原动力在一二线城市

在曾经的去库存春风吹拂下,在曾经的炒房客扬鞭策马的场景中,在曾经的拆迁户豪气干云现金一次性付款的叫好声中,三四线楼市经历过的所有浮华即将散尽,下面进入还债时间

我曾经不止一次提醒读者去看看日本的那些“零元房屋”,或者去观察一下为什么某些发达国家的人们生活安逸,就是不炒房。

没有什么特殊原因,因为经济增速放缓,人口下降,消费放缓,信贷刺激似乎也不起作用了,所以大家认真做事,不再炒房。

三四线楼市还有未来吗?

日本“零元房屋”

中国的特殊之处在于政府是实际上的土地唯一供应商,然而没有一个大国崛起是靠房地产,肯定要靠高科技,所以中国也走到了这个路口:决策者比普通人更清楚,房地产作为某个阶段的必要产业已经完成使命,房价过高不利于科技发展以及国家的长远发展。

道路已经选定,中国的未来自然是要靠一系列制度来推进科技的发展,而不是大力发展房地产。

三四线楼市还有未来吗?

科技的核心发展原动力毫无疑问是在一二线城市,尤其是北上广深杭。所以,我们会看到未来几十年这些城市在科技方面的大踏步前进,而对应面就是三四线城市在科技方面不可能有什么像样的作为,只能固守一些相对初级的制造业或者旅游业,在“农民进城”的浪潮尚未完全停止的情况下,三四线城市的楼市或有阶段性反弹,但是大的趋势已经完全确定。

今年三月,我还写过一篇《年轻人,再不离开县城,你将没有未来!》,我有一个结论:县城的未来是凋零的,县城的未来属于老人和体制内

没有增量,没有科技助力,三四线的楼市往哪里去?

03

不要听老杨的忽悠

碧桂园杨国强在今年三月说:“长远看好三四五线城市楼市”,那就让他继续去三四五线城市买地吧,然后让房协发“止跌令”帮助卖房?

老杨的理由是,随着农民工工资的上升,他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此,最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。

可是老杨自己的公司都在研究建筑机器人,希望未来可以取代农民工,农民工的工资到哪去找上涨空间?

随着人工智能和各种科技力量的发展,未来二三十年,大量适合农民工的低端岗位会被消灭,农民工的工资很难上涨,无论短期和长期。

这是一个赢家通吃的世界,楼市、就业以及城市的未来都一样。

三四线楼市还有未来吗?

最后忠告:三四线城市的房子,凡是用来投资的,全部立刻想办法卖掉,这一轮周期过后,中国会发展,会继续向上,但是驱动力不在楼市,更不会在三四线楼市。

一二线城市的楼市会怎么样?找机会再说,先说结论:已经失去炒作价值。

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